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正规买球平台APP:楼市政策松绑了,购买力还有多大?


发布日期:2022-05-02 23:12    点击次数:189
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1.

调控强调“因城施策”,已有80多个城市出台楼市松绑或纾困政策,不乏上海、南京和苏州等热点城市。疫情冲击超预期,需求下滑、预期转弱的颓势难改,“稳增长”被置于更重要的位置,“因城施策”的范围和力度正在加大,比如经济日报发文,发挥稳楼市在稳大盘中作用。

攸关楼市的资金面,近期有两个变化:

一是,尽快让供给端的冲击打住。明确提出,商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务。昨天,《监管部门表态,明确救助12家房企》的网文热度很高。

二是,尽快让需求端好转起来。明确提出,各地要实施差别化住房信贷政策,确定辖区内商业个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求。

不管是“稳增长”的压力,还是纾困疫情影响,或辅助财政,楼市政策松绑已是不得不为的举措。于是,很多人将当下的局面与2015年和2020年那两轮政策松绑或纾困相提并论。

目前形势之严峻,貌似有过之而无不及!2015年,楼市库存压顶,经济增速有滑出底线的风险。当年的开发投资只增长了1%,当年一季度的商品房销售下降9.2%,与目前非常像(一季度开发投资增长0.7%、销售下行13.8%);2020年,疫情空前冲击,一季度经济失速。当下的形势,既有楼市快速下行风险,也有疫情严重影响,楼市“政策底”来得更迅速。

那么,“政策底”能否带来“市场底”,并促成新一轮反弹呢?

2.

首先,我们要对上两轮房地产“上涨周期”的动力,做全面的分析:

2015年-2017年,这一轮暴涨,政策松绑(比如除了一线城市和三亚,绝大部分都退出了限购,按揭利率打八五折)或刺激(比如棚改、去库存)的背后,最根本的还是开发商和购房者加杠杆。

开发商加杠杆,表现在基于弯道超车的规模竞赛。支撑这种规模增长的,主要是表外加杠杆和预售资金加杠杆。2015年,在大众创业、万众创新的赛道下,各类金融机构涉足资管业务,以明股实债、通道业务等形形色色的金融创新,嫁接地产前融,为房企加杠杆提供充足的炮弹。

大家想想2015-2018年那个野蛮生长的年代,多少打着“互联网+”,吹嘘成为行业独角兽、IOP上市、高溢价退出旗号的不靠谱的投资计划(诸如共享、长租、新零售等),都能拿到巨额的创业资金。那一阶段是房价上涨最快的时期,开发商最容易拿到钱,加杠杆也最夸张。

预售制度,其本身就是给开发商加杠杆。

但这还不够,这次房企密集暴雷,将普遍挪用预售资金大白于天下。本用于交付的资金,也拿去再投资,就是大尺度的加杠杆。目前,民企集体陷入困境难以自拔,收并购难以落地(即便AMC进场),主要原因就是“买地前融”及挪用预售资金造成普遍超融,净资产不足以覆盖债务。

购房者加杠杆,在前面两轮楼市上涨周期中,表现的很明显,特别是疫情后经营贷和消费贷活跃。居民之所以愿意加杠杆,主要是看到了加杠杆买房的财富效应。分为两部分全体,一是担心未来房价上涨买不到,上不了车,或买贵了,而加杠杆买房,主要体现为按揭贷款快速增长;二是利用加杠杆炒房,首付款是借的,主要是利用互联网金融和形形色色的消费贷或小微贷。

数据来源:wind

有杠杆加持,特别是开发商在拿地阶段、购房者在首付款方面,都能违规加杠杆,从而出现地价和房价相互推动、轮番上涨的局面。2015-2020年,100城住宅用地溢价率分别为33.7%、60.2%、37.2%、19.7%、25.9%、16.8%。这几年,70城新房价格同比涨幅分别为0.30%、10.80%、5.80%以及10.60%、6.80%,地价对房价的滞后推动作用比较强,联动性也很强。

从深圳来看,地价和房价具有明显推动作用(2019年大面积推出保障房地块,拉低价格)

数据来源:wind

3.

但目前来看,房价上涨动力在全面褪去。

首先,资管新规全面落地,叠加金融反腐高压,以明股实债、通道业务等形式给开发商输血,已经不太可能了。

其次,“保交楼”为主的“三保”(保交楼、保民生、保稳定)成为楼市的主题,挪用预售资金将成为历史。今年1月份,国家发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》,预售资金监管趋严。

有了上面这两条,开发商加杠杆拿地、冲规模的开发模式作古。这就是为什么,即便一季度80多个城市出台楼市纾困政策。第一批次供地,热点城市拿出压箱底的好地块,降低溢价率、降低底价,取消配建,但依然出现30%左右的流拍率。特别是,像东莞这样的热点城市,新房库存周期只有11个月,今年一批次供地,8宗地块中居然有6宗地块终止出让。

根本上讲,去杠杆将开发商拿地的“旧玩儿法”(前融)彻底摧毁了。

再从购房者来说,居民杠杆率从2015年初的36.8%上升至2021年底的62.2%,7年的时间增加25.4个百分点,增长了69%。这意味着,上两轮上涨周期,中产们都在忙着加杠杆“上车”。

数据来源:wind

但值得注意的是,疫情这几年断断续续,很多居民收入来源大幅减少,或对未来收入预期比较悲观。特别是,近年来大力度整治互联网、房地产、金融业、教培行业、资本平台等,再加上机关事业单位降薪、降绩效等,在已背负房贷的情况下,再去加杠杆换房的需求减少。

再看中低收入居民。疫情之下,服务业中的劳动密集型服务业受影响最大,如旅游娱乐、酒店餐饮等歇业的比例大幅增加,对中低端劳动力收入带来负面影响。在一季度的收入结构上,我国居民的可支配收入增速仍然低于平均数,说明收入差距继续扩大,对消费造成拖累。

根据麦肯锡《2021年中国奢侈品消费报告》,中国消费者境内外奢侈品消费占全球三分之一,占增量的50%,大大超过我国GDP在全球的占比或增量的占比。过去10年,中低收入阶层在消费总额中占比呈下降趋势,而高收入及上层中产消费占比大幅上升,高端消费表现更明显。

贫穷阶层、大众中产的消费占比在明显下降。

来源:麦肯锡《中产阶级重塑中国消费市场》,中泰证券研究所

4.

尽管各地积极给行业和市场纾困,但从我们调来看,不管是开发商还是购房者,普遍反映就是“信心不足”。即便政策松绑,但对于需求端的激励效果并不显著。简单讲,政策纾困或刺激,能激发的购房,只有中产的换房需求。除非将杠杆放开,但这会触发“房住不炒”的底线。

4月25日,国务院办公厅发布了《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》,关于住房消费,放在了“合理增加公共消费”。但是,全文未提及商品房消费,重点在扩大保障性租赁住房供给。言下之意是,释放和恢复消费潜力,商品房市场的空间并不算大。

但不可否认的是,中国经济对房地产的高度依赖。2020年,房地产及其产业链占我国GDP的17.2%(完全贡献),房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%,土地出让收入和房地产专项税占地方财政的37.6%,中西部土地出让和房地产收入占地方可支配财力的一半。

当楼市急速下行叠加疫情冲击,政策不得不松绑和纾困。而且,需求端不稳定,楼市销售和预期持续恶化,供给端冲击继续存在,即土地市场流拍、开发商营销继续坚持保卫现金流的策略,从而恶化需求端预期。只有商品房市场稳定和好转,供给端风险处置的问题才能有效解决。

也就是,只有销售趋于稳定,需求面好转,出问题企业的“自救能力”才能提振。进一步,稳健经营的企业才有积极性收并购出险的项目,增量资金才有动力去收购项目,防风险才能兜住底线。

短期的政策选择,必须是供给侧和需求侧同步发力

目前,尽管各地积极调整招拍挂模式,但倾向于取消竞配建、竟自持,放松新房销售限价,降低保证金比例等,仍停留在修修补补上,并未在出让底价上有明显的降低,坚守土地财政的意念很强。在需求端未企稳,开发商资金链普遍紧张的情况下,土地市场难言乐观。

因此,要进一步降地价,提高拿地积极性。特别是基本面良好的企业,在政策的导向下会积极抓住拿地机会,从而在短期内修复土地市场。其次,4月25日,据传央行召集商业银行和AMC开会,主要谈的是不良资产处置问题。显然,让一部分坏账暴露,收并购才有实质性进展。

短痛比长痛要好,总得有人来承担损失。

需求端,加大对首套房购置的补贴力度,修复中产人群的购房能力,释放宝贵的增量空间。另外,降低二手房交易成本,促进“卖一买一”的换房需求。从长期来看,还是要加大保租房、长租房建设,降低新市民的住房成本,让内循环顺畅,才是实现稳增长的前提。

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